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サブリースの契約解除について

2018.11.19

カテゴリ:

サブリース

サブリースは、空室でも家賃収入を保証してもらえる、とてもありがたい契約です。不動産投資における一番のリスクである「空室」への不安がなくなることから、このサブリースという商品を武器にたくさんのサブリース契約物件が建てられました。

サブリース契約は一般的に2年から10年の契約が基本です。30年や35年といった長期保証を売りにしている不動産管理会社も多く見受けられますが、実際のところは2年毎に賃料の改定がなされる場合が多いと思います。経年劣化に比例して賃料も下がっていきますので、この契約期間というものはあくまでも家賃固定期間ではないことに注意しなければなりません。

オーナー様からの契約解除のケース

賃料の下落を提示されてしまったり、サブリース会社とのコミュニケーションが取りづらいなど、サブリース契約を解除したくなった場合でも、簡単に解除できないことに注意しなければなりません。少なくともオーナー側の事情だけでは認められません。

これはサブリース会社とのサブリース契約は一般の入居者さんへ部屋を貸すのと同じ扱いになっているということが大きなポイントとなります。サブリース会社の立場は個人の賃借人と同じ借主の立場になりますので、借地借家法第28条が適用され、オーナー側からの解除や更新の拒絶には正当事由が必要となり簡単に契約を解約することができません。借地借家法は賃借人を守るための法律ですので、借りる側が有利な契約となるのです。

また、例えサブリースの解除に同意を得られたとしても、実際に契約の解除までには時間がかかります。オーナー側からの契約解約の場合は半年前に署名による通知が一般的です。
契約の更新を望まない場合でも、契約更新時期の3ヶ月~6ヶ月前に通知するなどの縛りがあることが多く、オーナー様が解除を望んでも、実際に解除となるまでに時間がかかることがサブリース契約にはよく見受けられます。

トラブルにならない為に

サブリース契約をするとこにはさまざまなリスクやトラブルの火種が潜んでいます。しかし、だからといってすべてのサブリース契約がいけないというわけではありません。リスクやトラブルを回避するためには、信頼できるサブリース会社を選ぶことが何よりも大切です。契約しようとしている会社が本当に信頼できるのかどうか、それを判断するための眼力をしっかりと培うようにしてください。まず、サブリース会社を見極めるためには、その会社が何を本業にしているのかチェックしてみてください。建築を本業としているサブリース会社であった場合、建築を本業にしているということは建物を建てさせることに比重を置いているケースがあります。一方、サブリースの専門部署を設けている不動産会社であれば信頼できる会社の可能性が高いです。

サブリースは人の財産を預かることであり、そのため道義や責任は欠かせません。また専門的なノウハウが必要になりますので、専門部署があるかどうか、メンテナンス部署、入居者対応の部署を置いているかどうかを基準にして考えるといいでしょう。

株式会社前田では、現在8,000戸の賃貸物件を管理しております。そのうち70%ほどをサブリース契約にて管理している、賃貸管理専門の会社となっております。建物管理は専門の業者にお願いしておりますが、それに加え、弊社のスタッフでも管理物件の巡回をさせて頂いており、物件のメンテナンスを徹底しております。また空室が出た際は、もちろんクリーニング業者に清掃をお願いし、尚且つ弊社スタッフも実際に物件へ出向き、物件の清掃や抗菌作業をしております。空室部屋に何か異変がないか、ガラスが割れてないか、共用部はキレイか、リフォーム業者のクリーニングアップの具合まで必ずチェックし、空室となってしまう原因がないか、全社員で報告し、確認し合い、写真撮影も行います。空室の状態には必ず理由があります。物件清掃をし、物件を知り、街を歩き、街を知る。物件に愛情を込めることで不思議とお客様が集まってくるものです。物件の価値を下げないよう、入居率を常に意識した物件管理を提供させて頂きます。

まとめ

サブリースを本業にしている会社であれば、ひとまずは信頼して収益物件を預けることができるかもしれません。サブリース契約自体は通常の管理委託契約よりもかなり複雑です。複雑であるからこそ、内容をよく確認しないと解約で問題が起こりやすいのです。サブリース会社に対して、オーナー側からの希望があればどんどん申し出て、不明な点は残さず確認しましょう。契約書をしっかり確認し不明点を明確にすることが、解約時のトラブルを防ぐ第一歩になるはずです。

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