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サブリースの更新について

2018.10.15

カテゴリ:

サブリース

サブリース契約を行う際、不動産会社であるサブリース会社と契約を結びます。契約期間は2年から10年程度が一般的で、会社によっては最高で35年間の長期保証というケースもあります。契約更新の際はどのような手続きが必要になるのかみてみましょう。

基本的には自動更新

サブリース契約自体は当初設定した契約期間が経過するとともに、自動的に更新となることがほとんどだと思います。更新の都度契約を締結するなどの作業は行われません。

ただ、契約の更新時(2年や5年毎など)にはほとんどの場合、家賃の見直しの機会が設けられています。賃料の見直しの提示を受けなければ自動更新にて契約更新をするというのは問題ないかと思います。

更新拒否をしたい場合

契約書に「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により、賃料が減額する可能性があります。つまり、当初予定していた収入が得られないことになります。さらにサブリース契約をしている賃貸管理会社の信用性に不安を感じたなどの理由で、サブリース契約の期間満了で更新せずにサブリース契約を終了させるためには、サブリース会社の同意・合意がなければ解約できません。

解約について、同意・合意が得られれば問題ないですが、同意・合意が得られない場合は正当な事由がない限り、サブリース契約の期間満了を迎えて解約することはできません。

この正当事由は、土地建物の所有者がその建物を利用する必要性とサブリース会社がその建物を利用する必要性を比較したり、立ち退き料の支払いの申し出があるなどの諸事情を考慮して判断されます。一般的にはサブリース契約は建物一棟のものが多く、所有者がその一棟の建物を利用する必要性が高いと判断されにくいため、正当事由があると認められるケースは多くはありません。

サブリース契約を解約できない理由として
「借地借家法28条」があります

これはサブリース会社とのサブリース契約も普通に一般の入居者さんへ部屋を貸すのと同じ扱いということです。サブリース契約を締結しているサブリース会社も借地借家法第28条が適用され、更新の拒絶や物件所有者からの解約には正当事由が必要となり簡単に契約を解約することができません。

通常の賃貸契約は、契約の更新時期に更新を望まなければ解除することができます。サブリース契約も同じように契約解除できそうに思えますが、サブリース会社はあくまでもその物件を借りている「借主」の立場です。正当な理由が無い場合、オーナー側からの契約解除はできないとされています。少なくともオーナー側の事情だけでは認められません。

借地借家法28条
「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

まとめ

サブリース契約を締結しようとする場合、サブリース会社の信用や相性が合うのかという部分はしっかりと調べて検討しなければなりません。数十年一括保証といっていた大手不動産会社も経営が悪化したため、サブリース契約を解約するといったケースも見受けられます。

家賃保証があるからといって、保証された賃料が契約終了時まで必ずしも確実に支払われるわけではありません。サブリース契約を行う際には、契約期間や条件について内容をしっかり確認してから契約をする必要があるでしょう。

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