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サブリースの契約期間について

2018.10.15

カテゴリ:

サブリース

マンション経営でリスクを抑えるために賃貸管理会社と結ぶ契約の中にサブリース契約があります。サブリース契約では、物件によって契約内容が異なります。契約期間もそのうちのひとつとなっており、2年から35年とかなりの差があります。

サブリースは空室リスクも無く、家賃滞納の心配も入居者間トラブルの心配も無いことから長期間契約してもらえた方がオーナー様にとっては良い話しかないように思われますが、実際のところはどうなのか、詳しく分析していきたいと思います。

契約期間とは

長期保証で一度サブリース契約を締結してしまえば、数十年間はずっと変わらない賃料が得られるように思えますが、実は契約書に記載される契約期間とはあくまでも最長の契約期間であって、賃料固定期間ではありません。

サブリース契約では通常、サブリース会社が一括借上げを行い、約定賃料を設定しますが、経済状況などの変動により不相当な水準になった場合には契約条件に関わらず、家賃保証の金額を増減請求できるという契約内容になっていることがほとんどです。

賃料の見直しについて

物件の賃料は新築時をピークとして年数が経つごとに下がっていくことが通常です。当然ながら、同じ立地にある物件で同じ賃料であれば、築年数が20年の物件よりも築1年の物件のほうが入居希望者には好まれるため、築20年の物件は賃料を下げる必要が出てきます。

サブリース契約において、サブリース会社もこういった賃料下落リスクを無視することはできません。契約書に「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により、賃料を減額する可能性があるのです。30年や35年といった長期保証で契約が締結されたとしても、2年5年毎に賃料の見直しがなされる為、サブリース契約を開始した時点では、サブリース会社が設定した賃料で貸し出すことができたとしても、10年後にその賃料を維持できているかどうかは確実な話ではありません。

その要因は

サブリースの賃料が減額になってしまうのは、物件の稼働率が低下することが大きな要因です。弊社でもサブリースのお取り扱いがありますが、弊社では極力減額交渉を避けられるように物件の稼働を高めるように会社全体で取り組んでいることがあります。

そのひとつに「物件強化」というものがあり、空室物件は社員全員で役職(役員、営業、事務)に関係なく物件巡回清掃を行っております。空室部屋に何か異変がないか、ガラスが割れてないか、共用部はキレイか、リフォーム業者のクリーニングアップの具合まで必ずチェックし、空室となってしまう原因がないか、全社員で報告し、確認し合い、写真撮影も行います。空室の状態には必ず理由があります。物件清掃をし、物件を知り、街を歩き、街を知る。物件に愛情を込めることで不思議とお客様が集まってくるものです。おかげで稼働率は98%を維持しております。減額交渉を極力避けられ、オーナー様の資産をお守りできるよう、今後も企業努力を怠らず続けていく所存です。

その他空室リスク対策として、様々なリーシング業務を行っております。1棟物件はもちろん、1戸からでも販促チラシを作成し、実際に弊社スタッフ自らが仲介業者様へ出向いて物件のご紹介を行っております。またインターネット広告へも積極的に公開し、入居者様の取りこぼしがないよう営業活動をしております。

まとめ

サブリース契約を締結する際には必ず契約条文を確認することが必要です。近年、サブリース会社の破綻によるトラブルが注目を集めておりますが、不動産専門誌によると「家賃の減額」や「中途解約」についての相談が圧倒的に多く、オーナー様サイドがサブリース契約の内容をしっかりと理解せずに締結してしまったことがトラブルのきっかけではないかという意見も多くでております。 

契約書条文は細かく、なかなか全部を読むのは大変かと思いますが、面倒臭がらずに、ひとつひとつ条文を確認し、少しでも疑問に思うこと、不安に思うことは管理会社に相談をしてみましょう。そしてきちんと理解をしたうえで署名捺印をすることが大切です。これは不動産に限らず、どんな契約でも同じことが言えます。サブリース長期保証契約だから安心安全と気を抜かず、きちんと自身の目で確認を怠らないことが最大のリスクマネジメントなのかもしれません。

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