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サブリース物件の契約の際の注意点

2018.08.31

カテゴリ:

サブリース

どんな投資商品にもリスクは付き物です。その中で可能な限りリスクは減らしたいものです。そして予測できるリスクに対しては如何に回避できるかを模索し、最適と思われる方法を実践していきたいと考えるはずです。

投資物件の保有には「サブリース契約」というリスク回避方法がございます。なぜこの方法がリスク回避になるのかというと、空室時の家賃保証がされるからです。空室時でも満額賃料の85%~90%の家賃収入が得られるわけですので、多くのオーナー様がこの「サブリース契約」に興味をお持ちかと思います。そんなリスク回避のために行うサブリース契約がご自身にとってマイナスにならないために、サブリースの契約時に注意すべき事項をここではいくつかご説明させて頂きます。

サブリース契約とは、契約形態を簡単に説明すると、オーナー⇔サブリース会社⇔入居者というシステムとなります。あくまでもオーナー様がお部屋を貸し出しているのはサブリース会社であり、実際の入居者ではありません。貸主=オーナー様、借主=サブリース会社となります。

ポイント①【契約期間】

ここでまず気づいて頂きたいポイントとしては、普通建物賃貸借契約において、借地借家法が適用されるということです。契約書に記載された契約期間が10年や20年となっていたとしても借主であるサブリース会社には中途解約権が認められております。この中途解約権というものは不動産管理会社が、一定の予告期間を設けて解約ができるという権利です。これは借地借家法による借主のメリットとなる部分になりますので、ほとんどの契約書にはこの種の文言が記載されているはずです。ですので、一定期間は中途解約権を行使しないという条項を入れてもらったり、解約予告をなるべく長く設けてもらえるよう交渉すると良いでしょう。

ポイント②【賃料の減額請求】

たとえサブリース契約であっても、それが普通建物賃貸借である限りは、借地借家法32条1項の減額請求が可能であるとみなされます。つまり、家賃保証金額が経済変動などによって不相当な水準になった場合、契約条件にかかわらず、貸主と借主の双方に家賃保証金額の増減を請求できる権利を認めています。最近では、契約書上に一定の期間ごとに賃料の改定をする、ということが明記されているはずです。よく耳にする「30年間一括借上げ」という広告でも、○年ごとに賃料の改定を設けているというのが一般的です。その場合、例えば、原則として賃料の改定が2年ごとに行われる契約であっても、最初4年間は賃料改定をしないというような条項をいれてもらうように交渉すると良いでしょう。

ポイント③【費用負担の分担】

物件を維持するにあたって、賃料以外にたくさんの費用が発生するものです。公租公課・修繕費用・維持管理費・火災保険・共用部分のメンテナンス費用等が例としてあげられます。これらの費用のうち、どの部分をオーナー様が、どの部分をサブリース会社が負担するか、ということをきちんと明確にしておくべきです。特に修繕費用は大きい修繕から小さい修繕まで多岐に渡りますので、事前に表などを作成してもらい確認をすることをお勧めいたします。

ポイント④【サブリース会社の選定】

サブリース契約をする際、物件を任せるサブリース会社が何を本業としているかが重要です。建築を本業とする会社にとって、サブリースは建築を取るための材料でしかありません。また、アパートを建てて投資家などに販売する建売アパートビジネスという事業もあり、これは新築の建売アパートの販売が目的となり、売却後はオーナー様との接点がほとんど無く、サブリース業務を全て外注するという、サブリース業者とは名ばかりの会社もあります。サブリース業をメインとし、きちんと業務を全うしてくれる管理会社を見つけましょう。契約を結ぶ管理会社によって、大切な物件が向こう何年綺麗に保たれるかが変わってきます。

まとめ

サブリース会社は競争激化によって相当数が淘汰され、現在は資金力のある会社や堅実な会社が生き残っています。過去の実績や現状の取り扱い件数に加え、解約件数も確認し、解約件数が多い会社に対しては慎重な姿勢で臨む必要があると言えるでしょう。また、サブリース契約は単純な管理委託契約と異なり、ある程度複雑ですので、よく読んで内容を理解してから締結しましょう。

弊社は独立系の賃貸管理会社として、約8,000戸ほど管理をさせていただいております。そのうち約7割をサブリースの物件管理をさせていただいております。空室リスク対策としては、様々なリーシング業務を行っております。1棟物件はもちろん、1戸からでも販促チラシを作成し、実際に弊社スタッフ自らが仲介業者様へ出向いて物件のご紹介を行っております。またインターネット広告へも積極的に公開し、入居者様の取りこぼしがないよう営業活動をしております。建物管理においては専門の業者にお願いしております。それに加え、弊社のスタッフでも管理物件の巡回をさせて頂いており、物件のメンテナンスを徹底しております。また空室が出た際は、もちろんクリーニング業者に清掃をお願いし、尚且つ弊社スタッフも実際に物件へ出向き、物件の清掃や抗菌作業をしております。信頼できる管理会社としてオーナー様に選んで頂けるよう、今後も企業努力を怠らず続けていく所存です。

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