M's コラム

入居者の家賃滞納でお困りなら

2018.08.24

カテゴリ:

滞納保証

お部屋に入居者様が決まり、晴れてマンション経営がスタートしたものの、起こり得るトラブルの一つに家賃滞納があります。日本賃貸住宅管理協会が賃貸住宅管理会社を対象とした「賃貸住宅市場景況調査」(2017年4月~9月)によると、月初全体の家賃滞納率の平均は8.2%となっています。8.2%というと想像がつきにくいかもしれませんが、およそ12戸に1戸の割合で滞納しているということになります。実際に頭を抱えているオーナー様も多く、起こりやすい問題となっています。入居者様の中に家賃滞納者がいるとその分家賃収入が減ってしまい、空室と同じ状況になってしまいます。問題を早急に解決するためには素早く的確な対処が重要になります。

家賃滞納が起こるよくある理由とは

  • • 忘れていた
  • • 長期不在で支払えなかった
  • • お金がない
  • • 支払う気がない

などが挙げられます。その外にも、音信不通・行方不明など家賃を滞納したまま連絡が取れなくなってしまうといったケースもあります。

では、家賃滞納者に対してどのように対処を行っていくのでしょうか。一般的に、家賃滞納が発生した際に滞納者に対しはじめに口頭や電話・手紙等による家賃支払いの催促をします。口座の残高不足や「忘れていた」など、うっかり払われなかったケースに関してはこの段階で解決するでしょう。入居の際に連帯保証人を付けている場合には連絡をとり、連帯保証人に家賃支払いを請求することもあります。

電話や手紙での催促連絡をしても支払ってもらえない場合に、催促したことを証拠として残す内容証明郵便で再度催促をします。裁判になった際、滞納者がどれくらい家賃滞納をしたのか、それに対する貸主側がどのような対応をしたのかが重要になります。保管記録のほかに「誰が」「誰に」「いつ」「どういった内容を送ったのか」が記録されるため、裁判の際の証拠となります。

滞納者が内容証明郵便を受け取っても家賃が支払われない場合

この場合、お部屋の契約解除の手続きが進みます。賃貸借契約を解除する旨、期限を定めて明け渡しを求める旨などの内容を改めて内容証明郵便にて滞納者へ送付します。それでも自主的に立ち退いてもらえない場合に、裁判を起こして明け渡しを求めます。

判決が出たからといって自動的に裁判所が相手方を追い出してくれるわけではありません。裁判の判決が確定した後も家賃を支払わない場合には確定裁判に基づいて強制執行の申立てをする必要があります。

強制執行を進める際に準備しなければならないものとは

  • ①貸主の明け渡し請求権の存在を証明する債務名義
  • ②判決が言い渡された裁判所に対し判決の末尾に当該判決において強制執行が可能であることを証明する執行文
  • ③債務名義が借主に送達されたかどうかを裁判所が証明してくれる送達証明書

以上が揃うと強制執行を断行できます。申し立ての際には執行官に対する予納金も必要になります(1名の場合6万円から7万円程度)。強制執行では執行官らが滞納者の賃貸物件へ出向き、家具から荷物をすべて運び出します。最後に鍵を交換して明け渡しが完了します。

家賃滞納が発生した際の流れをご紹介しましたが、入居者様に滞りなく家賃を支払ってもらう、滞納を防ぐために貸主側の注意がとても重要になります。強制執行まで行わなければならない場合には相当な時間と労力、コストがかかってしまいます。

弊社の滞納保証管理

弊社ではそういった家賃滞納のリスクを回避できる滞納保証管理をご用意しております。弊社でオーナー様から入居者募集を一括でお受けし、滞納があった際にもオーナー様へ家賃を継続的にお支払いするため、オーナー様の家賃収入を保証いたします。契約・更新・苦情にもすべて対応するため、家賃滞納以外の問題や負担も軽減されます。また、滞納保証管理をさせて頂いた場合、入居の維持に繋がるよう入居者様の賃貸借契約更新時にエアコン・トイレ・お風呂・キッチンなどの水周りの清掃を無料で提供させて頂いております。入居者様に安定して長く住んでいただき、オーナー様の賃貸経営のサポートをさせていただきます。

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