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サブリースでの賃貸経営が向いている人とは

2018.08.14

カテゴリ:

サブリース

サブリースと呼ばれる賃貸経営方法は、サブリース会社がオーナー様から不動産を一括で借り受け、それを第三者に転貸し、空室及び滞納があった際にもオーナー様に一定の賃料を支払うことにより、オーナー様の家賃収入を保証する方法です。不動産運用に自信がない人でも挑戦しやすい側面を持っています。

では、サブリースでの賃貸経営に向いている人はどのような人でしょうか。

まずは、サブリースのメリットからみていきましょう。

サブリース(一括借り上げ)のメリット

オーナー様からみたメリットとしては、契約期間中に安定した収益が得られることです。たとえ空室率が高くなったとしても、サブリース契約時に定められた賃料を受け取ることができます。また、物件を自己管理することに比べ、入金管理から入居者対応、契約手続きまでサブリース会社が行うので管理に手間かからないことが大きいと思います。

主なメリットには以下のようなものがあります。

  • ①空室発生の心配がない
  • ②苦情処理・対応に悩むことがない
  • ③入居者募集の手間がかからない
  • ④契約・更新手続きのわずらわしさがない
  • ⑤退室立会いも必要がない
  • ⑥集金の手間がかからない
  • ⑦敷金処理の手間がかからない

以上のようなメリットがあることから、次のような人に向いているサービスといえるのではないでしょうか。

サブリースでの賃貸経営はこんな人に向いている

  • 1.空室の心配をしたくない方。
  • 2.賃料の安定を求められる方。
  • 3.副業として、賃貸経営を行う方。
  • 4.できるだけ楽をしたいという方。
  • 5.信頼できるサブリース会社を知っている方。

サブリースは時間、知識、手間をかけず「安心」を買うようなものです。

以上のような人にサブリースは向いています。

また、別コラムでもご紹介させていただいておりますが、サブリース会社を選ぶポイントをご紹介させていただきます。

入居者募集のノウハウ・実績は十分か

サブリースを長期的に安定的に運用するためには、継続的な収益が見込めるということが大前提となります。そのため、サブリース会社には物件の入居率を常に高稼働に保つ必要があります。サブリース会社にて高稼働が保てない場合、近い将来賃料の減額を迫られてしまうということがあるかもしれません。サブリース会社に入居者募集ノウハウがじっかりあるのかというのは大変重要な比較ポイントとなります。

安定的に入居者を確保する力がそのサブリース会社にあるのか、周辺エリアの管理実績含めしっかりと確認をしましょう。

サブリース賃料の提案が適正か

提案されたサブリース賃料の提案が適正かどうかを確認するためにも、1社のみの提案で決めてしまうのではなく、複数社サブリース会社をピックアップし、複数社へ見積もり依頼することが大切です。

サブリース賃料が安すぎる場合は、検討に値しませんが、賃料が高すぎるというのも問題です。相場賃料よりあまりにも高い場合は、契約当初はいいのですが、すぐに賃料の減額を迫られるということがあるかもしれません。契約時には賃料の固定期間もしっかり確認しましょう。サブリースは長期的に安定した賃料を確保することが大きな目的かと思います。しっかりと提案された賃料が適正か、見極める必要があるでしょう。

建物のメンテナンスもしっかり行ってくれるか

管理会社の中には管理は請け負うものの、普段は全く物件に近寄らない業者も少なくありません。日々ご入居者様が暮らしている内に自然と共用部分は汚れてしまうものです。中にはご入居者様の所有物が放置されていたり、意外と問題は生じているものです。また、室内がリフォーム済みとなった後も、定期的にトイレの水を流したり、下水のトラップに水を流さなければ悪臭が立ち込めたり、害虫が室内に侵入してしまうこともあります。

メンテナンスに手抜きや管理に甘さがあると空室リスクを高めてしまう可能性があります。またサブリース契約が終了して物件が自身に戻ってきた場合、管理されていなければオーナー様自身で改めて修繕しなくてはならず、その際の費用も莫大になってしまう場合があります。そうならないためにも事前に管理実績をチェックしましょう。

経営状況・企業体力はしっかりしているか

サブリース会社の経営状況は大変重要です。経営が立ち行かなくなれば、その保証をしてもらえなくなる場合があります。またサブリース会社に預けておくことが多い敷金も手元に入らない場合もあります。サブリース会社のホームページなどをチェックし、随時情報が更新されているかなどをみてみましょう。それらの様子である程度の経営状況を把握することも可能です。経営が危うければ、そういったところの情報開示にまで手が回っていない可能性があります。もっと具体的に確認されたい場合は、帝国データバンクなどの調査会社から情報を購入することもできます。

レスポンスは早いか

サブリース会社はオーナーのパートナーとなります。パートナーとしてレスポンスの早い会社であることも重要です。予期しない事態が急に発生してしまった場合や、空室が発生した場合は、迅速に対処すべきです。空室が長引いてしまい空室率が高まってしまうと、サブリース賃料の減額の可能性というのも出てきてしまいます。高稼働を維持するため、それらの事態にスピード感を持って対応してくれる会社はベストです。それを確かめる方法としては、メールや電話での対応が迅速かどうかが参考となります。また、誠実な企業であるということも必要不可欠です。担当者はもちろん、組織全体で誠実な対応をしてくれる会社なのかどうか確認し、慎重に判断しましょう。

以上、サブリース会社を比較するポイントをいくつか上げさせていただきました。

まとめ

サブリースは、自己経営でもある程度の収益を見込める物件を、リスクヘッジしながら収益を安定させるところに利用価値があります。様々な条件を考慮し、メリットとデメリットを比較し、検討する必要があります。

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