M's コラム

信頼できる管理会社の選び方

2018.08.14

カテゴリ:

滞納保証

引越しの際、お部屋選びに悩んで相当の時間を費やした!という経験をお持ちの方は数多くいらっしゃるのではないでしょうか?同じように、オーナー様としては自分の大切な物件を任せることになる賃貸管理会社選びに慎重になるものです。

老舗不動産管理会社から、大手管理会社まで数多くの不動産管理会社が存在する中で、何を基準として管理会社を選べば良いでしょうか?自己管理も可能な場合もございますが、本業が別である場合、家賃管理や入居者様管理、設備管理などを一個人がすべて行うことはかなり難しいです。そのために不動産賃貸の管理会社が存在しております。

もしも賃貸経営が初めての場合、管理会社を調べる際、知りたいことは山ほどあると思います。基礎情報としては管理戸数、エリアでのシェア、入居率、家賃回収率、管理費は何%なのか、利用している保証会社、入居者の審査過程、募集広告を出すサイト、滞納時の対応、賃貸管理システムの有無、修繕が発生した時に自社で施工できる部門があるかなどです。それらの項目は各管理会社のHPや会社概要に記載があるケースが多いので必ずチェックしてみましょう。

複数社の話を聞いてみる

とても基本的なところではございますが、1社のみを見て決めてしまうのではなく、候補の管理会社をいくつかピックアップし、実際にお話を聞くことが大切です。そして自分の目的にあった管理会社を選びましょう。入居者獲得に強い会社が良いのか、24時間の不測事態対応サービスのあるのか、毎月定期的に物件の周辺情報を提示してくれる管理会社が良いのかなど、「自分が何を管理会社に期待するのか?」を明確にし、それらをリストアップした上で、複数の管理会社と実際に会ってよく話を聞くことが重要です。

入居者獲得のプランがあるか

その物件に合った入居者獲得プランを提案できる会社であるかどうかというところも良い管理会社を見つけるにあたって重要なポイントとなります。

弊社のリーシング企画の一例では、駅から距離があり入居率が伸び悩んでいる物件で、タクシーチケット付きプランや、自転車プレゼントキャンペーンなどを提案致しました。他にも、賃料が相場よりも高くて決まりが悪い物件で、1年契約として家賃を減額し、更新毎に少しずつ家賃をアップするという契約等をご提案させて頂きました。

「入居者獲得のためにはどうするべきか、そして、最善策は何なのか」をオーナー様と共に考えたり、提案してくれるとオーナー様としては心強いのではないでしょうか。現在の悩みを相談し、どんな提案をしてくれそうか、事前にヒアリングしてみても良いかもしれません。

いくら管理が良くても、入居者獲得がイマイチでは満室経営はできません。入居付けがきちんとできた上で、入居者様、オーナー様両方に対して適切な対応ができるかどうか見極めましょう。

レスポンスは早いか

レスポンスの早い管理会社であることも重要です。予期しない事態が急に発生してしまった場合や、空室が発生した場合は、迅速に対処すべきです。それに時間がかかってしまえばすぐさま損失につながります。そのため、それらの事態にスピード感を持って対応してくれる管理会社はベストです。管理を依頼する前にそれを確かめる方法としては、メールや電話での対応が迅速かどうかが参考となります。

物件を綺麗に保ってくれるか

管理会社の中には管理は請け負うものの、普段は全く物件に近寄らない業者も少なくありません。日々ご入居者様が暮らしている内に自然と共用部分は汚れてしまうものです。中にはご入居者様の所有物が放置されていたり、意外と問題は生じているものです。また、室内がリフォーム済みとなった後も、定期的にトイレの水を流したり、下水のトラップに水を流さなければ悪臭が立ち込めたり、害虫が室内に侵入してしまうこともあります。建物管理が入っていてもいなくても、物件の巡回を行い、オーナー様と同じくらい物件を気に掛けてくれる管理会社なら、物件を綺麗に保つことができることでしょう。

実際に弊社では、リフォーム後の物件にスタッフが巡回に行き、最終的なチェックをしてからご入居者様へ引き渡しをしております。これは中古物件に限らず、新築物件においても引渡し前に社員全員で物件を訪問し、共用部分はもちろん、全ての住戸の清掃や点検を行います。建築業者や清掃業者に丸投げするのではなく、管理会社としての責任感を全社員で常に意識しております。

まとめ

今後の賃貸物件の運用がうまくいくかどうか、管理会社によって大きく左右されます。コスト削減も大切ですが、管理会社はオーナー様の代わりに入居者様と接する重要な立ち位置です。実際に管理会社に訪問してその会社の雰囲気を感じてみたり、担当者とお話して信頼できるところにお願いしましょう。

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