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サブリース契約のトラブル原因と解決方法

2018.07.27

カテゴリ:

サブリース

サブリース契約は、入居者がいない空室状態でも家賃の支払いを保証してくれる契約です。このサブリースを武器に、様々な不動産会社が積極的な営業を展開し、サブリースのアパートやマンションがたくさん建てられました。しかしその後、多数のトラブルが発生し、サブリース契約の問題点が浮き彫りになりました。

ここでは、サブリース契約の問題点やトラブルが起こる原因とその解決策について説明させて頂きます。

サブリース契約とは、マンション・アパートなどの集合住宅形式の不動産投資物件を不動産会社が一括で借り上げを行うシステムです。不動産の所有者には、満室想定の家賃の80~90%が定額で入ってくることが保証されます。空室であろうが、満室であろうが一定の収入が保証されることから「一括借上制度」「家賃保証制度」とも言われます。

サブリース契約は2年、5年といった期間で家賃保証の金額が下がる可能性もあります。このことを良く理解していなかったり、おそらく問題ないだろうと安易に考えていたりすることによって、問題が発生することがあります。

また、通常サブリース契約は、不動産会社からの解約の要求ができるものもあります。一定の収入があるものと計画していても、契約が解約されてしまうリスクがあります。不動産会社が中途解約出来るのは、サブリース契約が「借地借家法」に則っているからです。つまり、不動産会社は一般の賃借人と同じ立場でオーナー様とサブリース契約をしているのです。そのため、普通の賃借人が賃貸契約を解除できるのと同様に、不動産会社もサブリース契約を解約することができます。

一方でオーナー様から解約は簡単ではありません。サブリース契約では、物件の空室リスクは不動産会社が負います。満室にするために掛ける手間や費用はすべて不動産会社持ちです。不動産会社が苦労して満室稼動させようとするのに、オーナー様が自由に解約出来るとなると、サブリース業そのものが成立しなくなってしまうからです。

そのため、契約書には解約の際には事前に6ヶ月前に書面により通告する等の縛りがあります。サブリースというビジネススキームからしても、これは避けられない問題であり、この点についてもよく理解した上でサブリース契約を検討すべきでしょう。
不動産業は本当に契約書だらけです。売買から賃貸まで、すべて法律に基づいた契約によって成立しています。サブリース契約も例外ではありません。契約書の内容をよく確認することは不動産投資のあらゆる場面で必要なことです。サブリースの契約時には、前述の問題になりそうな点を含め、不明な点についてはきちんと説明を求めて、その契約に納得がいくまで確認をしていくことが重要になります。

空室が続くとオーナー様にとってもサブリース会社にとっても大変デメリットになります。空室保証をしているサブリース会社はそれだけ持ち出しは増え、会社に負担がかかってしまいます。そうならないためにも空室をださないことが重要です。どういった方法で入居者募集をするのか、積極的に行っているのかを見ておきましょう。

また、どの程度の建物規模で管理実績があるか、また清掃やメンテナンスなどをどういった形で管理するのかを確認しましょう。もしも自社で行わないのであれば提携会社の有無はどうなっているかをみましょう。メンテナンスに手抜きや管理に甘さがあると空室リスクを高めてしまう可能性があります。またサブリース契約が終了して物件が自身に戻ってきた場合、管理されていなければオーナー様自身で改めて修繕しなくてはならず、その際の費用も莫大になってしまう場合があります。そうならないためにも事前に管理実績をチェックしましょう。

弊社では、空室リスク対策として様々なリーシング業を行っております。1棟物件はもちろん、1戸からでも販促チラシを作成し、実際に弊社スタッフ自らが仲介業者様へ出向いて物件のご紹介を行っております。またインターネット広告へも積極的に公開し、入居者様の取りこぼしがないよう営業活動をしております。
建物管理においては専門の業者にお願いしております。それに加え、弊社のスタッフでも管理物件の巡回をさせて頂いており、物件のメンテナンスを徹底しております。また空室が出た際は、もちろんクリーニング業者に清掃をお願いし、尚且つ弊社スタッフも実際に物件へ出向き、物件の清掃や抗菌作業をしております。

そしてもうひとつ重要になってくるのがその資産を実際に運用してくれる賃貸管理会社の選定です。

「適正な利益があればこそ、安定した適正な管理サービスが提供できる」そう考えております。

サブリース契約での問題が色々と取り沙汰されている昨今ですが、ありがたいことに弊社では現在8,000戸ほどある管理物件のうち約7割をサブリース契約させていただいております。信頼できる管理会社としてオーナー様に選んで頂けるよう、今後も企業努力を怠らず続けていく所存です。

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