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滞納保証と家賃保証の違い

2018.07.26

カテゴリ:

滞納保証

賃貸経営にはいくつか方法があり、その中でも、「滞納保証」と呼ばれる方法は、管理料を支払うことにより、家賃の集金や滞納家賃の督促、苦情対応、入居者退去後の次の入居者の募集、内装工事の手配や設備故障の修理対応などを行う管理システムです。

一方「家賃保証(会社)」は、借主が家賃保証会社に保証料を支払って保証人の代理となってもらい、借主が家賃を滞納してしまった場合に保証会社がオーナー様に対して立替払いをしてくれるというものです。

オーナー様の賃貸契約の相手は借主(入居者)になるので、管理会社に手数料や管理料を取られることなく100%の家賃収入が入ってきます。ただし、空室を保証するものではないため空室が続けばその間の家賃収入はありません。しかし、入居者の募集がうまくいかず空室が目立つようになったり、クレーム対応などが不適切で他の入居者様の不満を招いたりと、不動産経営がうまく立ち行かなくなってしまう可能性もあります。

上記のようなリスクを回避するうえで効果的なのが、管理会社に物件の賃貸管理を委託するという「滞納保証」での管理です。

滞納保証のメリットは、入居家賃に対して一定の手数料を支払えば良く、残りを家賃収入として見込めます。

管理にかかる手数料は、【家賃×○%】という計算式で算出されるのが一般的です。

たとえば、毎月の家賃が10万円で管理会社との間で手数料は家賃の5%という取り決めが行われた場合、月々の管理手数料は10万円×5%(税別)で算出される5,000円(税別)ということになります。

賃貸管理を委託する管理会社を選ぶ際、手数料がどれくらいになるのかということは、とても重要な判断ポイントになります。

相場に比べてあまりに高い手数料がかかるようでは、当初予定していた利益が出ない可能性もあるからです。

ただし、管理料を支払うことで、家賃の集金や滞納家賃の督促、苦情対応、入居者退去後の次の入居者の募集、内装工事の手配や設備故障の修理対応などをすべて管理会社へおまかせできるということです。

デメリットとしては、空室時の賃料保証がないことです。

空室があると、空室時の家賃収入はゼロになります。入居率が直接収入に影響するため、空室対策を常に考慮しないといけません。

満室状態を保持できている場合は収益率が高くなる反面、一度空室が発生してしまうと収益率は大きく狂ってしまいます。入居率を高い水準で維持することが出来なければ、滞納保証はうまくいきません。入居率が低下すれば家賃収入も当然低下してしまいます。結果として、収入の不安定につながってしまうのです。安定を求めて参入したはずの家賃収入が不安定であれば困るのではないでしょうか。

「家賃保証会社」のメリット

  • • 保証料は借主が払うので家主としての負担が少ない
  • • 管理料等は発生しないので家賃収入は100%入ってくる
  • • 保証するための入居審査があるので優良入居者が集まりやすい

「家賃保証会社」のデメリット

  • • 空室の間の家賃に関しては保証されない
  • • 契約時は借主(入居者)に金銭的な負担がかかる

このように一口に滞納保証、家賃保証と言っても性質の全く異なる2つのサービスが存在することは把握しておいた方がよいでしょう。

弊社では、滞納保証管理をさせて頂いた場合、入居率の維持につながるよう、入居者様の賃貸借契約更新時にエアコン・トイレ・お風呂・キッチンなどの水周りの清掃を無料で提供させて頂いております。

また少しでも空室の期間をつくらないよう、入居者様から解約のご連絡を頂いたらすぐに次の入居者様の募集に入ります。更に、入居者様の実際の退去後に行う原状回復工事・ルームクリーニングにおいても、最短の日程で仕上げるようなシステムを構築しております。大切な資産である物件の効率の良い運用のお手伝いをさせて頂いております。

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