M's コラム

サブリースの費用・料金

2018.07.26

カテゴリ:

サブリース

「空室率を気にしなくてよい」という大きなメリットのあるサブリース契約ですが、実際にかかる費用はどのようなものがあるでしょうか。
サブリースを契約する際にかかる費用についてご説明いたします。

基本的には契約に際してかかる費用はありません

ただ、サブリース契約の家賃保証率の家賃相場は、80%~90%(物件の場所や相場により変動します)。と言われており、つまり、サブリース会社や管理会社へ実質的に支払う費用は、家賃収入の10%~20%ほどを費用として支払っているということになります。これは費用というよりも安心を買うという意味で仕方のない支出かと思います。

また、下記のような建物のメンテナンスにかかる費用は、オーナー様のご負担となります。

  • • 入居者入れ替え時の原状回復費用
  • • 共用部分のクリーニング、植栽の剪定費用
  • • 建物の大規模修繕費
  • • 共用部分の電気水道代

その他、礼金や更新料などは、基本的にサブリース会社の利益として扱われますので、収入はあくまでも月々のサブリース賃料のみということになります。

契約にかかる費用がなかったり募集広告宣伝費もかからなかったり、空室リスクを回避でき、管理も一括でまかせることができるサブリースですが、デメリットもあります。

サブリース(一括借り上げ)のデメリット

一つ目は、保証賃料は通常の賃料よりも割安になることです。
空室に関係なく一定賃料が保証されますが、自主管理や一般的な不動産管理の委託の場合に比べて、満室時の収益が低くなりやすくなります。

二つ目は、入居者選定についてです。入居者選定の判断はサブリース会社にゆだねられます。入居者審査は基準をしっかり持った上で行いますが、入居者審査はオーナー様で行うことができません。

三つ目は、保証賃料の見直しです。当初契約時の保証賃料が永続的に保証されるわけではございません。数年毎に賃料の見直し機会がございます。

収益力の低下、賃料減額のリスクなどのデメリットもあるので、仕組みをよく理解して慎重に判断する必要があります。

サブリースについては、不動産運用に自信がない人でも挑戦しやすい側面を持っています。ただし、サブリースはメリットとデメリットがどちらも大きいので、よく理解してから検討する必要があります。

弊社では、サブリース賃料を保持させる為に、空室率を下げる取組みを行っております。そのひとつに「物件強化」といわれるもので、社員全員で役職(役員、営業、事務)に関係なく物件清掃を行っております。空室の状態には必ず理由があります。物件清掃をし、物件を知り、街を歩き、街を知る。物件に愛情を込めることで不思議とお客様が集まってくるものです。

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