M's コラム

サブリースと家賃保証会社の違い

2018.07.26

カテゴリ:

サブリース

賃貸経営にはいくつか方法があり、その中でも、「サブリース」と呼ばれる方法は、サブリース会社がオーナー様から不動産を一括で借り受け、それを第三者に転貸し、空室及び滞納があった際にもオーナー様に一定の賃料を支払うことにより、オーナー様の家賃収入を保証する方法です。

一方「家賃保証会社」は、借主が家賃保証会社に保証料を支払って保証人の代理となってもらい、借主が家賃を滞納してしまった場合に保証会社がオーナー様に対して立替払いをしてくれるというものです。

オーナー様の賃貸契約の相手は借主(入居者)になるので、管理会社に手数料や管理料を取られることなく100%の家賃収入が入ってきます。ただし、空室を保証するものではないため空室が続けばその間の家賃収入はありません。

「サブリース(一括借り上げ)」のメリット

オーナー様からみたメリットとしては、契約期間中に安定した収益が得られることです。たとえ空室率が高くなったとしても、サブリース契約時に定められた賃料を受け取ることができます。また、物件を自己管理で家賃保証会社を利用するのみする場合と比べ、入金管理から入居者対応、契約手続きまでサブリース会社が行うので管理に手間かからないことが大きいと思います。

主なメリットには以下のようなものがあります。

  • ①空室発生の心配がない
  • ②苦情処理・対応に悩むことがない
  • ③入居者募集の手間がかからない
  • ④契約・更新手続きのわずらわしさがない
  • ⑤退室立会いも必要がない
  • ⑥集金の手間がかからない
  • ⑦敷金処理の手間がかからない

空室リスク・滞納リスクを回避でき、管理も一括でまかせることができる。

賃貸運営において、入居者募集、契約、更新、退室手続きなどはサブリース会社にすべてゆだねることができます。

サブリース(一括借り上げ)のデメリット

一つ目は、保証賃料は通常の賃料よりも割安になることです。
空室に関係なく一定賃料が保証されますが、自主管理や一般的な不動産管理の委託の場合に比べて、満室時の収益が低くなりやすくなります。

二つ目は、入居者選定についてです。入居者選定の判断はサブリース会社にゆだねられます。入居者審査は基準をしっかり持った上で行いますが、入居者審査はオーナー様で行うことができません。

三つ目は、保証賃料の見直しです。当初契約時の保証賃料が永続的に保証されるわけではございません。数年毎に賃料の見直し機会がございます。

収益力の低下、賃料減額のリスクなどのデメリットもあるので、仕組みをよく理解して慎重に判断する必要があります。

「家賃保証会社」のメリット

  • • 保証料は借主が払うので家主としての負担が少ない
  • • 管理料等は発生しないので家賃収入は100%入ってくる
  • • 保証するための入居審査があるので優良入居者が集まりやすい

「家賃保証会社」のデメリット

  • • 空室の間の家賃に関しては保証されない
  • • 契約時は借主(入居者)に金銭的な負担がかかる

このように一口にサブリース、家賃保証と言っても性質の全く異なる2つのサービスが存在することは把握しておいた方がよいでしょう。

サブリースについては、不動産運用に自信がない人でも挑戦しやすい側面を持っています。ただし、サブリースはメリットとデメリットがどちらも大きいので、よく理解してから検討する必要があります。

弊社では、サブリース賃料を保持させる為に、空室率を下げる取組みを行っております。そのひとつに「物件強化」といわれるもので、社員全員で役職(役員、営業、事務)に関係なく物件清掃を行っております。空室の状態には必ず理由があります。物件清掃をし、物件を知り、街を歩き、街を知る。物件に愛情を込めることで不思議とお客様が集まってくるものです。

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