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滞納保証(集金代行)のメリット・デメリット

2018.07.26

カテゴリ:

滞納保証

賃貸経営における滞納保証について、その概要や仕組み、メリット・デメリットについて解説していきたいと思います。滞納保証とは管理料を支払うことにより、家賃の集金や滞納家賃の督促、苦情対応、入居者退去後の次の入居者の募集、内装工事の手配や設備故障の修理対応などを行う管理システムです。

オーナー様自身が直接これらの業務を遂行するという選択肢もないわけではありません。しかし入居者の募集がうまくいかず空室が目立つようになったり、クレーム対応などが不適切で他の入居者様の不満を招いたりと、不動産経営がうまく立ち行かなくなってしまう可能性もあります。

上記のようなリスクを回避するうえで効果的なのが、管理会社に物件の賃貸管理を委託するという滞納保証での管理です。

滞納保証のメリットは、入居家賃に対して一定の手数料を支払えば良く、残りを家賃収入として見込めるため、サブリース契約より多い賃料収入が見込めます。

管理にかかる手数料は?

管理にかかる手数料は、【家賃×○%】という計算式で算出されるのが一般的です。

たとえば、毎月の家賃が10万円で管理会社との間で手数料は家賃の5%という取り決めが行われた場合、月々の管理手数料は10万円×5%(税別)で算出される5,000円(税別)ということになります。

つまり、賃貸管理の手数料は、家賃が高ければ高いほど、パーセンテージが大きければ大きいほど高くなるということになります。

賃貸管理を委託する管理会社を選ぶ際、手数料がどれくらいになるのかということは、とても重要な判断ポイントになります。

相場に比べてあまりに高い手数料がかかるようでは、当初予定していた利益が出ない可能性もあるからです。

そこで参考になるのが手数料の相場ですが、現在、賃貸管理の委託にかかる手数料は滞納保証の場合、賃料の5%前後が相場となっています。

空室時の賃料保証のデメリット

デメリットとしては、空室時の賃料保証がないことです。

空室があると、空室時の家賃収入はゼロになります。入居率が直接収入に影響するため、空室対策を常に考慮しないといけません。

満室状態を保持できている場合は収益率が高くなる反面、一度空室が発生してしまうと収益率は大きく狂ってしまいます。入居率を高い水準で維持することが出来なければ、滞納保証はうまくいきません。入居率が低下すれば家賃収入も当然低下してしまいます。結果として、収入の不安定につながってしまうのです。安定を求めて参入したはずの家賃収入が不安定であれば困るのではないでしょうか。

物件を保有するにあたり空室のリスクはどうしても避けられません。しかしサブリース契約をしなくとも、物件の選定と信用できる賃貸管理会社を選べば滞納保証契約により効率良い運用が可能です。

ポイントは以下6つの項目を押さえることです

  • 1. 賃貸需要エリア
  • 2. 立地と環境
  • 3. 専有面積と間取り
  • 4. 室内の差別化
  • 5. 建物管理
  • 6. 賃貸管理会社

滞納保証での最大のメリットは収益性です。入居率の高い物件であれば効率よく管理が出来且つ高い収益性を見込むことができます。しかし、入居率が維持できないと収入が不安定になってしまうので、先に上げた6点のポイントをしっかりと押さえた上で検討する必要があります。

物件の管理会社にあたる弊社では入居率の維持につながるよう、入居者様の賃貸借契約更新時にエアコン・トイレ・お風呂・キッチンなどの水周りの清掃を無料で提供させて頂いております。

また少しでも空室の期間をつくらないよう、入居者様から解約のご連絡を頂いたらすぐに次の入居者様の募集に入ります。更に、入居者様の実際の退去後に行う原状回復工事・ルームクリーニングにおいても、最短の日程で仕上げるようなシステムを構築しております。大切な資産である物件の効率の良い運用のお手伝いをさせて頂いております。

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