M's コラム

空室対策としてのリノベーション

2018.06.01

カテゴリ:

空室対策

入居者募集

原状回復

リノベーション提案

賃貸オーナー様が空室対策を考えた際、家賃の値下げや入居条件の緩和、物件の管理方法の見直しなど空室対策の手法はさまざまですが、思いきって賃貸物件のリフォームや用途や機能を変更し、性能を高め、「新しい付加価値」を生み出すリノベーションを行うのも有効な空室対策となります。たとえお部屋は築浅だとしても、やはり入居者様が利用していくことで、設備等は経年劣化していきますし、更に築年数によっては住設機器も古くなり、周囲の物件設備と比べると見た目も光熱費等にも差が出てきてしまい空室の原因となっている場合もあります。ではどのようなリノベーションが空室対策として有効なポイントになるか、空室対策としてリノベーションを検討している方の参考になればと思います。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションを検討する上で以下のポイントがあります。どんなに先進的なデザインや個性的な間取りにリノベーションしたとしても、入居者様に住んでいただかなくては費用だけがかかり空室対策にはなりません。

リノベーションの検討ポイント

一般的にリフォームとは、古くなった部屋を新築の状態に戻すことを言います。また賃貸マンションやアパートの場合には、入居者様が退居後に原状回復として、破損や汚れてしまった箇所を住む前の状態の新品の状態に戻すことを指す場合があります

一方、リノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。よりデザイン性を高くしたり、入居者様のスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更したりすることなどが含まれます。

1. 入居者様の属性

リフォーム後に借りていただきたい入居者像をしっかりと決める必要があります。まず、いままでご入居されている入居者様はどのような方か家賃や性別、職業、同居人数などから入居者様像を掴むことができますし、同じような属性の方は、周辺でお部屋探しをしていることがわかります。

2. 入居いただけなかったお客さんの声

内見をして決まらなかった場合と内見にも至らなかった場合があります。家賃以外で何故、内見後にご契約に至らなかったのか、何故内見にも至らなかったのかを知ることで、今のお部屋の問題点や入居者様のニーズを把握することができます。入居者様の属性と合わせることで、どのような入居者様をターゲットするかより明確になります。

3. リノベーション費用と効果のバランス

リノベーション費用を回収するためには、家賃収入からの回収となりますが、家賃を上げすぎて空室になっては意味がありませんし、回収に何年もかかるようでは費用対効果が良いとは言えません。ターゲットとする入居者様の属性に合わせた家賃設定と、回収期間を考慮したリノベーション費用にすることが大切となります。

まとめ

新築から時間が経てば経つほど、物件の魅力や資産価値は下がっていくもの。原状回復は入居者が退去した後に必ず行いますが、それだけでは多くの方に住んでみたいお部屋と思わせるには不十分です。より物件にプラスアルファの価値を付け、お部屋を探している方のニーズに応えるためにはリノベーションによる空室対策が効果的です。空室対策として家賃を下げてでも良いという判断をなさるオーナー様や大家様も中には、いらっしゃいますが家賃を下げることで経営が苦しくなったり、入居者の質が下がったりするリスクもあります。 安易な値下げをせず、どのような入居者様に住んでいただきたいか、そのためにどのようなリノベーション内容と費用が必要かを見極めて行うことが大切です。

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