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サブリースのメリット・デメリット

2018.06.01

カテゴリ:

サブリース

賃貸経営にはいくつか方法があり、その中でも、サブリースと呼ばれる方法は、サブリース会社がオーナー様から不動産を一括で借り受け、それを第三者に転貸し、空室及び滞納があった際にもオーナー様に一定の賃料を支払うことにより、オーナー様の家賃収入を保証する方法です。不動産運用に自信がない人でも挑戦しやすい側面を持っています。ただし、サブリースはメリットとデメリットがどちらも大きいので、よく理解してから検討する必要があります。

「サブリース(一括借り上げ)のメリット」

オーナー様からみたメリットとしては、契約期間中に安定した収益が得られることです。たとえ空室率が高くなったとしても、サブリース契約時に定められた賃料を受け取ることができます。また、物件を自己管理することに比べ、入金管理から入居者対応、契約手続きまでサブリース会社が行うので管理に手間かからないことが大きいと思います。

主なメリットには以下のようなものがあります。

①空室発生の心配がない②苦情処理・対応に悩むことがない③入居者募集の手間がかからない④契約・更新手続きのわずらわしさがない⑤退室立会いも必要がない⑥集金の手間がかからない⑦敷金処理の手間がかからない

安心、安定の賃貸経営が行えることが最大の魅力です!

「空室リスク・滞納リスクを回避」

オーナー様は、空室の有無にかかわらず、毎月一定の契約家賃をお受け取りいただけます。収入が安定していますので、オーナー様は安心して事業計画を立てることができます。サブリース契約の最も大きなメリットがこの空室リスク・滞納リスクを回避できることです。一括借り上げなので、賃料に空室や滞納は影響しません。サブリース会社に運営を任せ、賃料収入が安定するメリットは、物件建築・購入にかかったローンの返済も安定することにも繋がります。

「管理を一括でまかせることができる」

賃貸運営において、入居者募集、契約、更新、退室手続きなどはサブリース会社にすべてゆだねることができます。入居後のトラブル・クレーム等もサブリース会社が対応するため、オーナー様が入居者と直接やりとりをすることは一切ありません。具体的内容は、次のようなものです。

・ 家賃の集金や管理 ・ 家賃滞納による集金業務 ・ 空室になった場合の募集 ・ 入居希望者への対応 ・ 入居者からの要望やクレームへの対応 ・ 建物の管理や修繕、リフォーム

このような面倒な作業を代行してもらえることは、オーナー様の負担を大幅に軽減するメリットとなります。

その他にも、収支管理がシンプルなことから確定申告が簡素化できたり、入居者トラブルなどで訴訟の当事者にならずに家賃保証が確保されるという点もサブリースのメリットです。

「サブリース(一括借り上げ)のデメリット」

サブリースや一括借り上げを行うのは、こうしたメリットばかりではありません。次にサブリース契約のデメリットについてみていきましょう。

一つ目は、保証賃料は通常の賃料よりも割安になることです。
空室に関係なく一定賃料が保証されますが、自主管理や一般的な不動産管理の委託の場合に比べて、満室時の収益が低くなりやすくなります。たとえ入居希望者が殺到して常時満室になったとしても、一定額しか支払われません。

これは、デメリットというよりも安心を買うという意味で仕方がないことではあるかと思います。

二つ目は、入居者選定についてです。入居者選定の判断はサブリース会社にゆだねられます。入居者審査は基準をしっかり持った上で行いますが、入居者審査はオーナー様で行うことができません。

三つ目は、保証賃料の見直しです。当初契約時の保証賃料が永続的に保証されるわけではございません。数年毎に賃料の見直し機会がございます。

収益力の低下、賃料減額のリスクなどのデメリットもあるので、仕組みをよく理解して慎重に判断する必要があります。

「まとめ」

サブリースは、自己経営でもある程度の収益を見込める物件を、リスクヘッジしながら収益を安定させるところに利用価値があります。様々な条件を考慮し、メリットとデメリットを比較し、検討する必要があります。

弊社では、サブリース賃料を保持させる為に、空室率を下げる取組みを行っております。そのひとつに「物件強化」といわれるもので、社員全員で役職(役員、営業、事務)に関係なく物件清掃を行っております。空室の状態には必ず理由があります。物件清掃をし、物件を知り、街を歩き、街を知る。物件に愛情を込めることで不思議とお客様が集まってくるものです。

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